Erzurum'un Tortum ilçesine bağlı, köy dokusunu koruyan Bağbaşı (Cami) mahallesi, civar köylere nazaran nispeten sakin bir yerleşim bölgesi. Bağbaşı (Cami) satılık arsa ve tarla ilanlarında son dönemde yaşanan hareketlilik sınırlı kalırken, bölgenin yerli ve yatırımcı ilgi alanı olarak yavaş yavaş şekillendiği görülüyor. Tortum'un yüksek rakımlı yayla iklimine sahip bu köyünde, genellikle tarım arazisi ve hisseli tarlalar değişime konu olsa da sayıları oldukça az. Şu an için Bağbaşı (Cami) satılık arsa ve tarla ilanları listesinde herhangi bir aktif ilan bulunmuyor; fiyatlar da mevsime ve konuma bağlı olarak farklılaşıyor.
Eğer yakın zamanda bir Bağbaşı (Cami) arsa ve tarla fiyatları araştırması yaptıysanız, size biraz farklı rakamlar verecek sonuçlarla karşılaşabilirsiniz. Bu köyde satışa çıkarılan arsalar genellikle 1.000 ile 3.000 TL/m² arasında değişirken, tarla ve tarım arazilerinde 50.000 TL ile 200.000 TL bandında alıcılarla buluşabiliyor. Henüz ilan sayısı çok kısıtlı olunca, fiyat adaletsizliği de ortaya çıkabiliyor; bazı sahipleri, haziran-temmuz gibi hayvanların otlamaya çıktığı dönemde, metrekare fiyatını daha yükseğe çekebiliyor. sahibinden Bağbaşı (Cami) satılık arsa ve tarla ilanlarının çoğunda, fiyatın yanı sıra parselin yüzölçümü de belirtilmezken, m² üzerinden açıklama nadiren yapılıyor.
İmar durumu genel olarak imar planı olmayan, doğal ortama bağlı olan Bağbaşı (Cami)'de arazi alırken ilk bakmanız gereken şey, tapunun hisseli arazi ya da müstakil arsa olup olmadığı. Kadastro siciline kaydolmamış ya da ada-parsel numarası ekli olmayan parselleri almak, hem ruhsat hem de imar sorunlarına yol açabiliyor. Genelde kadastro damgası olmayan parsellerde, kamu müdahalesi riski yüksektir ve tapu devri sırasında beklenmedik masraflarla karşılaşabilirsiniz. Bunun dışında, KAKS ve emsal kavramları Tortum'un bu köyünde pek gündeme gelmese de komşu parsellerde inşaat izni ararken karşılaşabileceğiniz bir durum.
Çoğunlukla tarımsal arazi olarak kayıtlı olan bu parsellerin tapu türü, mülkiyetin yanı sıra kullanma hakkı şeklinde de karşınıza çıkabiliyor. Özellikle bağ ve bahçe arazilerinde bu durum yaygın iken, tapu devri sırasında kredi kullanımı da kısıtlı kalıyor. Bankaların kredi onayında bahçe, tarla ya da bağlara kredi verme konusunda hassasiyetleri var; bu yüzden peşin ödeme ya da kendi kaynaklarla satın alma yolunu tercih edenler çoğunlukta.
Tortum'a bağlı olduğu için, tapu kaydı Erzurum Tapu Sicil Müdürlüğü'nde. Parsel dökümüne ulaşmak için ilçe belediyesi ya da online tapu sorgulaması yeterli oluyor; fakat Bağbaşı (Cami)'de parsel bazında ciddi bir bilgi kirliliği yaşanabiliyor ve sahiplerden aldığımız ifadelere göre, bazı parsellerde yerel dernekler ya da ziraat odası devreye girip hukuki destek sağlayabiliyor.
Bağbaşı (Cami) satılık arsa ve tarla ilanlarını bulmak için en iyi yöntem, konuma özel ayarlamalar yapabileceğiniz ilan platformlarını kullanmak. Örneğin, toprakarsa.com'da fiyat aralığını 50.000 ile 200.000 TL arasına, m² aralığını 2.000 ile 10.000 m²'ye sabitlediğinizde, filtreler neticesinde vakit kaybetmeden sonuçlara ulaşabilirsiniz. Veriye dayalı bir arama yaptığımızda, Tortum'un en uzun dar yollarından birine sahip bu köyde, ulaşım kolaylığı faktörü ilan bazında nadiren öne çıkıyor; fiyatın da konum hassasiyeti yüksek.
Sonuç olarak, Bağbaşı (Cami) satılık arsa ve tarla pazarında az sayıda ilan olmasının avantajı, fiyatların nispeten istikrarlı olmasına katkı sağlıyor. Fiyatlar bir yıldan diğerine yaklaşık %5-10 arasında oynarken, tarla ve tarım arazilerinde alıcı talebi mevsimsel olarak artış gösteriyor. İlginç olan bir detay da, Tortum'un kış aylarının sert geçtiği bir coğrafyada olmasına rağmen, bazı yatırımcılar Bağbaşı (Cami)'yi küçükbaş hayvancılık ya da organik tarım için cazip bulmaya başladı. Bu da arazi talebinde sürekli bir yükselişe yol açmıyor; fakat fiyatların sabit kalmasına destek oluyor.
Sahibinden ve yerel ilan platformlarında dolaşan rakamlara göre, %90 oranında tarla ve arazi niteliğinde olan satılık ilanlar için ortalama m² fiyatı yaklaşık 1.200 TL civarında seyrediyor. Bağbaşı (Cami) satılık arsa ve tarla kategorisindeyse, imarlı parseller çoğunlukla 2.000 TL/m²'nün altına inmiyor; ancak toprağın eğimi ve ulaşım kolaylığına göre fiyatlar ehtiyarla artış gösteriyor.
Arazi sahiplerinden yaygın olarak hisseli tarla ya da eko-turizm amaçlı bağ bahçe satışları görüyorsunuz. Bu tip parsellerde, hissedarlar arasındaki anlaşmazlıklar sonrası tek bir kişinin satışıyla karşılaşınca, tapuya gidildiğinde paylaşım sorunları ortaya çıkabiliyor. Doğal olarak, m² üzerinden alım yaparken, ada parsel sorguszun listesini kontrol etmek ve varsa imar durumu belgesini talep etmek gerekiyor.
toprakarsa.com üzerinden konumu Bağbaşı (Cami) olarak seçtikten sonra, ilan filtresine fiyat ve metrekare aralığını girdiğinizde, eğer satılık arsa ya da tarla varsa doğrudan karşılaşacaksınız. Aynı şekilde, sahibinden ve yerel ilan sitelerinde de konuma özgü arama seçeneği tercih edilmişse, sonuçlar çok daha dar bir alanda karşınıza çıkacak.
Örneğin, 5.000 m²'lik bir tarlanın satış fiyatı 100.000 TL olarak verildiyse, m² fiyatı yaklaşık 20 TL'ye denk geliyor. Bu hesaplama ağaçlık alanda da hisseli parsellerde de geçerli. Bağbaşı (Cami) arsa ve tarla fiyatları içerisinde en yaygın karşılaşılan hesaplama yöntemi, bu şekilde arazi sahipleri tarafından da kullanılıyor.
Tortum ilçesindeki ilanlar için Tortum satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
